Současný trh s nemovitostmi v Česku je výrazně ovlivněn migrací způsobenou válkou na Ukrajině. Přítomnost ukrajinských uprchlíků má zásadní dopad na ceny nájemního bydlení i na trh s investičními byty. Otázkou však zůstává, co se stane v případě dvou možných scénářů:

1. Ukončení války a odchod ukrajinských uprchlíků

2. Zhoršení situace na Ukrajině a příchod nové vlny uprchlíků

Pojďme si podrobně rozebrat, jaké důsledky mohou oba scénáře mít na český trh s bydlením.

Scénář 1: Ukrajinci se vrátí domů – pokles poptávky a možný propad cen nemovitostí

Pokud by došlo k nějaké mírové dohodě nebo by válka skončila, ukrajinským uprchlíkům by pravděpodobně přestala platit dočasná ochrana. To by znamenalo jejich postupný návrat domů, čímž by v ČR výrazně ubylo nájemníků. Tento vývoj by měl několik přímých dopadů na trh s bydlením:

1. Snížení poptávky po nájemním bydlení

• Ukrajinci si byty v ČR většinou nekupují, ale žijí v nájmu. Pokud by se ve velkém množství vrátili domů, na trhu by se objevilo obrovské množství volných nájemních bytů.

2. Snížení nájemného

• Méně nájemníků znamená vyšší konkurenci mezi pronajímateli. To by vedlo ke snížení nájemného, protože majitelé bytů by museli snižovat ceny, aby přilákali nové nájemníky.

3. Prodej investičních bytů a pokles jejich cen

• Lidé, kteří nakoupili investiční byty s cílem je pronajímat, by mohli začít panikařit. Pokud by příjmy z nájmu poklesly nebo by nebyli schopni najít nové nájemníky, začali by se těchto bytů zbavovat.

• Nabídka bytů na prodej by se tak zvýšila, což by mohlo tlačit ceny dolů.

• Vzhledem k vysokým úrokovým sazbám by se navíc pro mnoho investorů splácení hypoték stalo neudržitelným, což by dále podporovalo prodeje a pokles cen.

Tento scénář by tedy mohl vést k ochlazení trhu s nemovitostmi, nižším cenám nájmů i poklesu hodnoty investičních bytů.

Scénář 2: Zhoršení situace na Ukrajině a nová migrační vlna – růst cen bydlení

Na druhé straně existuje i opačný scénář. Pokud by Ukrajina začala ve válce výrazně prohrávat, Rusko by mohlo postupovat rychleji a situace by se stala pro mnoho Ukrajinců neúnosnou. To by mohlo vyvolat novou vlnu uprchlíků, podobnou té z roku 2022. V takovém případě by v Česku přibyly statisíce nových lidí, což by mělo zcela opačný dopad na trh s bydlením:

1. Růst poptávky po nájemním bydlení

• Noví příchozí by potřebovali někde bydlet, což by okamžitě zvýšilo poptávku po nájemních bytech.

2. Růst cen nájmů

• Vzhledem k omezenému počtu volných bytů by vyšší poptávka vedla k růstu cen nájmů. Pronajímatelé by mohli zdražovat, protože by měli jistotu, že poptávka jejich ceny udrží.

3. Růst cen investičních bytů

• Mnoho investorů by v této situaci vidělo příležitost a začalo by opět kupovat byty na pronájem. To by vedlo k růstu poptávky po nemovitostech a tím pádem k růstu jejich cen.

• I když jsou úrokové sazby stále vysoké, lidé by mohli počítat s tím, že se jim investice vyplatí, protože nájmy porostou.

V tomto scénáři by tedy ceny nemovitostí i nájmů rostly, protože by na trhu bylo více poptávajících než dostupných bytů.

Jak se na situaci připravit?

Ať už nastane kterýkoli z těchto scénářů, oba mají vysokou pravděpodobnost a mohou výrazně ovlivnit český realitní trh. Proto je důležité být připraven:

• Pokud ceny klesnou, může být vhodná doba na koupi nemovitosti za výhodnější cenu. Na druhou stranu, pokud jste investor, buďte připraven na možné zhoršení návratnosti z pronájmů.

• Pokud ceny porostou, je dobré mít dostatečnou finanční rezervu, pokud plánujete nákup, protože se ceny mohou stát méně dostupnými.

• V obou případech platí, že finanční stabilita je klíčová – budujte si rezervy a sledujte vývoj situace.

Trh s bydlením je přímo závislý na geopolitických faktorech, a proto se vyplatí být flexibilní a připravený na různé scénáře.