Dlouhodobý nájem bytů je daňově jednodušší a obvykle mimo DPH, zatímco krátkodobé ubytování (Airbnb, penzion) se zdaňuje jako podnikání a většinou spadá do režimu DPH, často v nižší sazbě. Nejčastější chyby investorů vznikají hlavně z popletení nájmu a ubytovací služby, špatného vymezení ve smlouvách a podcenění DPH a místních poplatků.
1. Nájem vs. ubytovací služba – kde je hranice
• Dlouhodobý nájem bytu (klasická nájemní smlouva, bydlení nájemce) je příjem podle § 9 ZDP, nejde o podnikání a typicky se neposkytují „hotelové“ služby (úklid, snídaně, výměna prádla).
• Krátkodobé ubytování (Airbnb, penzion, apartmán na dny či týdny) je ubytovací služba – opakované krátké pobyty hostů, rotace klientů, často doprovodné služby – a zdaňuje se jako podnikání podle § 7 ZDP.
Typická chyba: Investor označí smlouvu jako „nájem“, ale fakticky provozuje ubytování (střídání hostů, služby jako hotel).
2. Daň z příjmu u dlouhodobých nájmů
• Příjmy z dlouhodobého nájmu fyzických osob se daní v § 9, bez odvodů sociálního a zdravotního pojištění, pokud nejde o podnikání.
• Uplatnit lze buď skutečné výdaje (opravy, pojištění, vybavení, část cest) nebo paušální výdaje 30 % z příjmů (s limitem), podle aktuálních pravidel daného roku.
Nejčastější chyby:
• Směšování plateb za nájem a služeb – pronajímatel zdaňuje i zálohy na energie, které má správně jen zúčtovat.
• Nevedení důkazů k výdajům (faktury, smlouvy), nebo naopak neuplatnění žádných výdajů, přestože by snížily daň.
3. Daň z příjmu u krátkodobého ubytování
• Příjmy z ubytovacích služeb (Airbnb, booking, penzion) se posuzují jako podnikání – OSVČ se všemi povinnostmi (sociální, zdravotní, paušální výdaje dle § 7 nebo skutečné náklady).
• Krátkodobé ubytování přináší vyšší výnos, ale také složitější daňový režim a vyšší administrativu (evidence, registrace, kontroly obcí a finančního úřadu).
Nejčastější chyby:
• Zdanění krátkodobých pobytů omylem v § 9 jako „klasického nájmu“, aby se investor vyhnul odvodům a podnikání.
• Opomenutí povinnosti registrace OSVČ a přihlášení k sociálnímu a zdravotnímu pojištění.
4. DPH – kdy se řeší a kde se nejvíc chybuje
• Dlouhodobý nájem nemovitých věcí je v ČR obecně osvobozen od DPH bez nároku na odpočet, s výjimkami stanovenými zákonem; neplátci DPH nájem vůbec nezdaňují, jen hlídají obrat pro registraci.
• Ubytovací služby a krátkodobé pronájmy spadají mezi zdanitelná plnění, u nichž se uplatňuje snížená sazba DPH (ubytování dle CZ-CPA 55).
Typické DPH chyby investorů:
• „Je to jen nájem, DPH neřeším“ – přitom jde ekonomicky o ubytování, které se do obratu pro registraci k DPH započítává a má být zdaněno.
• Špatná volba režimu: fakturace nájemného s DPH i neplátcům, přestože jde o osvobozený nájem, nebo naopak neuplatnění DPH, když je plnění zdanitelné.
• Ignorování provizí od platforem typu Airbnb a Booking z EU – ty zakládají povinnost přiznat DPH (typicky režim identifikované osoby).
5. Další časté chyby investorů a praktická doporučení
• Podcenění místních poplatků z pobytu a hlášení cizinců – obce tyto povinnosti u krátkodobého ubytování čím dál více vymáhají.
• Nesprávné smlouvy a vnitřní dokumentace: nejasný účel užívání, chybějící vymezení služeb, nesoulad mezi realitou, smlouvou a fakturací pro DPH.
• Nesprávná evidence příjmů a výdajů – smíchání soukromých a investičních nákladů, chybějící evidence při více nemovitostech či kombinaci dlouhodobého a krátkodobého pronájmu.
Jak chybám předcházet:
• Jasně si definovat strategii: u každé nemovitosti vědomě zvolit, zda půjde o dlouhodobý nájem, krátkodobé ubytování nebo kombinaci, a tomu přizpůsobit smlouvy, evidenci i DPH.
• Pravidelně konzultovat daňové dopady se specialistou, zejména při překročení obratu, změně způsobu využití nebo při vstupu na platformy typu Airbnb.
