Příjmy z pronájmu v České republice

Pokud vlastníte nemovitost a pronajímáte ji jako fyzická osoba, vzniká vám zdanitelný příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů (příjmy z pronájmu). Tento příjem musíte uvádět v daňovém přiznání a každoročně danit.

Co se zdaňuje?

Zdaňuje se zisk, tedy rozdíl mezi příjmy a výdaji:

  • příjmy z nájmu (hrubé nájemné bez záloh na energie, pokud je nájemce platí samostatně),

  • a daňově uznatelnými výdaji, které si můžete uplatnit dvěma způsoby.

Možnosti uplatnění výdajů

1. Paušální výdaje

  • Uplatňujete paušálně 30 % z příjmů z nájmu.

  • Neřešíte skutečné náklady (nevedete daňovou evidenci).

  • Maximální výše výdajů je omezena na 600 000 Kč ročně.

  • Výhodné pro nenáročné pronajímatele s minimálními náklady. 

    • Příklad – výpočet daně:

      • Hrubý příjem z nájmu: 240 000 Kč

      • Výdaje (paušál 30 %): 72 000 Kč

      • Základ daně: 240 000 – 72 000 = 168 000 Kč

      • Daň z příjmu (15 %): 168 000 × 0,15 = 25 200 Kč

2. Skutečné výdaje

  • Musíte vést daňovou evidenci.

  • Uplatňujete reálné náklady, jako například:

    • odpisy nemovitosti – u nemovitosti k pronájmu je možné odepisovat pořizovací cenu po dobu 30 let rovnoměrně 3,4 % ročně,

    • úroky z hypotéky (ne celá splátka, pouze úroky),

    • opravy, údržba, pojištění,

    • poplatky realitní kanceláři, energie placené pronajímatelem, daň z nemovitosti apod.

Příklady se skutečnými výdaji

Příklad 1 – Daň platím (výdaje nižší než příjmy)

  • Hrubý příjem z nájmu: 240 000 Kč/rok (20 000 Kč/měsíc)

  • Pořizovací cena nemovitosti: 6 000 000 Kč

  • Úroky z hypotéky: 60 000 Kč/rok

  • Ostatní výdaje (opravy, pojištění, správa): 10 000 Kč/rok

  • Odpisy: 3 000 000 × 0,034 = 102 000 Kč/rok

Celkové výdaje:

60 000 + 10 000 + 102 000 = 172 000 Kč

Základ daně:

240 000 – 172 000 = 68 000 Kč

Daň (15 %):

68 000 × 0,15 = 10 200 Kč

 

Příklad 2 – Daň neplatím (výdaje vyšší než příjmy)

  • Hrubý příjem z nájmu: 180 000 Kč/rok (15 000 Kč/měsíc)

  • Pořizovací cena nemovitosti: 3 600 000 Kč

  • Úroky z hypotéky: 100 000 Kč/rok

  • Ostatní výdaje (pojištění, opravy, správa): 30 000 Kč/rok

  • Odpisy: 3 600 000 / 30 = 120 000 Kč/rok

Celkové výdaje:

120 000 + 100 000 + 30 000 = 250 000 Kč

Základ daně:

180 000 – 250 000 = –70 000 Kč (daňová ztráta)

Daň z příjmu: 0 Kč

Skutečné výdaje dávají smysl zejména tehdy, pokud máte vyšší náklady (např. úvěr, opravy) a chcete dlouhodobě optimalizovat daňovou zátěž.

 

Odpisy nemovitosti – jak fungují

Odpisy umožňují postupně daňově odečítat pořizovací cenu nemovitosti. U rezidenčních nemovitostí se používá:

  • Rovnoměrné odpisování po dobu 30 let

  • Roční odpis = 3,4% % z pořizovací ceny

  • Pozemky se neodepisují – je třeba oddělit jejich hodnotu (např. podle znaleckého posudku nebo smlouvy)

Odpisy nejsou povinné každý rok – lze je přerušit nebo začít později, ale většinou se vyplatí využít je hned kvůli daňové optimalizaci.

Příklad odpisu nemovitosti

  • Typ: bytový dům nebo byt k pronájmu

  • Pořizovací cena (bez pozemku): 3 000 000 Kč

  • Zařazení do majetku: rok 2024

  • Metoda: rovnoměrná

  • Doba odpisování: 30 let (5. odpisová skupina)

  • Roční sazba odpisu: 3,4 % z pořizovací ceny

Výpočet:

Odpis = 3 000 000 × 0,034 = 102 000 Kč ročně

V praxi:

Každý rok si odečtete 102 000 Kč jako daňový výdaj ve svém přiznání k příjmům z pronájmu. Tato částka výrazně snižuje základ daně a může vést až k nulové daňové povinnosti, pokud máte i další výdaje (např. úroky z hypotéky).

Sazby daně z příjmu z pronájmu (2025)

  • 15 % – základní sazba platná do ročního základu daně ve výši 1 582 812 Kč.

  • 23 % – platí na část příjmu nad tento limit (tzv. zvýšená sazba – solidární daň).

Další informace

  • Příjmy z pronájmu nemovitosti nepodléhají sociálnímu a zdravotnímu pojištění.

  • Příjmy z krátkodobého pronájmu přes platformy jako Airbnb mohou být posuzovány jako podnikání (§ 7) a spadat do jiného daňového režimu – je třeba to správně posoudit.