Příjmy z pronájmu v České republice

Pokud vlastníte nemovitost a pronajímáte ji jako fyzická osoba, vzniká vám zdanitelný příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů (příjmy z pronájmu). Tento příjem musíte uvádět v daňovém přiznání a každoročně danit.

Co se zdaňuje?

Zdaňuje se zisk, tedy rozdíl mezi příjmy a výdaji:

• příjmy z nájmu (hrubé nájemné bez záloh na energie, pokud je nájemce platí samostatně),

• a daňově uznatelnými výdaji, které si můžete uplatnit dvěma způsoby.

Možnosti uplatnění výdajů

1. Paušální výdaje

• Uplatňujete paušálně 30 % z příjmů z nájmu.

• Neřešíte skutečné náklady (nevedete daňovou evidenci).

• Maximální výše výdajů je omezena na 600 000 Kč ročně.

• Výhodné pro nenáročné pronajímatele s minimálními náklady. 

  • Příklad – výpočet daně:

    • Hrubý příjem z nájmu: 240 000 Kč

    • Výdaje (paušál 30 %): 72 000 Kč

    • Základ daně: 240 000 – 72 000 = 168 000 Kč

    • Daň z příjmu (15 %): 168 000 × 0,15 = 25 200 Kč

2. Skutečné výdaje

• Musíte vést daňovou evidenci.

• Uplatňujete reálné náklady, jako například:

  • odpisy nemovitosti – u nemovitosti k pronájmu je možné odepisovat pořizovací cenu po dobu 30 let rovnoměrně 3,4 % ročně,

  • úroky z hypotéky (ne celá splátka, pouze úroky),

  • opravy, údržba, pojištění,

  • poplatky realitní kanceláři, energie placené pronajímatelem, daň z nemovitosti apod.

Příklady se skutečnými výdaji

Příklad 1 – Daň platím (výdaje nižší než příjmy)

• Hrubý příjem z nájmu: 240 000 Kč/rok (20 000 Kč/měsíc)

• Pořizovací cena nemovitosti: 6 000 000 Kč

• Úroky z hypotéky: 60 000 Kč/rok

• Ostatní výdaje (opravy, pojištění, správa): 10 000 Kč/rok

• Odpisy: 3 000 000 × 0,034 = 102 000 Kč/rok

Celkové výdaje:

60 000 + 10 000 + 102 000 = 172 000 Kč

Základ daně:

240 000 – 172 000 = 68 000 Kč

Daň (15 %):

68 000 × 0,15 = 10 200 Kč

Příklad 2 – Daň neplatím (výdaje vyšší než příjmy)

• Hrubý příjem z nájmu: 180 000 Kč/rok (15 000 Kč/měsíc)

• Pořizovací cena nemovitosti: 3 600 000 Kč

• Úroky z hypotéky: 100 000 Kč/rok

• Ostatní výdaje (pojištění, opravy, správa): 30 000 Kč/rok

• Odpisy: 3 600 000 / 30 = 120 000 Kč/rok

Celkové výdaje:

120 000 + 100 000 + 30 000 = 250 000 Kč

Základ daně:

180 000 – 250 000 = –70 000 Kč (daňová ztráta)

Daň z příjmu: 0 Kč

Skutečné výdaje dávají smysl zejména tehdy, pokud máte vyšší náklady (např. úvěr, opravy) a chcete dlouhodobě optimalizovat daňovou zátěž.

Odpisy nemovitosti – jak fungují

Odpisy umožňují postupně daňově odečítat pořizovací cenu nemovitosti. U rezidenčních nemovitostí se používá:

• Rovnoměrné odpisování po dobu 30 let

• Roční odpis = 3,4% % z pořizovací ceny

• Pozemky se neodepisují – je třeba oddělit jejich hodnotu (např. podle znaleckého posudku nebo smlouvy)

Odpisy nejsou povinné každý rok – lze je přerušit nebo začít později, ale většinou se vyplatí využít je hned kvůli daňové optimalizaci.

Příklad odpisu nemovitosti

• Typ: bytový dům nebo byt k pronájmu

• Pořizovací cena (bez pozemku): 3 000 000 Kč

• Zařazení do majetku: rok 2024

• Metoda: rovnoměrná

• Doba odpisování: 30 let (5. odpisová skupina)

• Roční sazba odpisu: 3,4 % z pořizovací ceny

Výpočet:

Odpis = 3 000 000 × 0,034 = 102 000 Kč ročně

V praxi:

Každý rok si odečtete 102 000 Kč jako daňový výdaj ve svém přiznání k příjmům z pronájmu. Tato částka výrazně snižuje základ daně a může vést až k nulové daňové povinnosti, pokud máte i další výdaje (např. úroky z hypotéky).

Sazby daně z příjmu z pronájmu (2025)

• 15 % – základní sazba platná do ročního základu daně ve výši 1 582 812 Kč.

• 23 % – platí na část příjmu nad tento limit (tzv. zvýšená sazba – solidární daň).

Další informace

• Příjmy z pronájmu nemovitosti nepodléhají sociálnímu a zdravotnímu pojištění.

• Příjmy z krátkodobého pronájmu přes platformy jako Airbnb mohou být posuzovány jako podnikání (§ 7) a spadat do jiného daňového režimu – je třeba to správně posoudit.