Příjmy z pronájmu v České republice
Pokud vlastníte nemovitost a pronajímáte ji jako fyzická osoba, vzniká vám zdanitelný příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů (příjmy z pronájmu). Tento příjem musíte uvádět v daňovém přiznání a každoročně danit.
Zdaňuje se zisk, tedy rozdíl mezi příjmy a výdaji:
příjmy z nájmu (hrubé nájemné bez záloh na energie, pokud je nájemce platí samostatně),
a daňově uznatelnými výdaji, které si můžete uplatnit dvěma způsoby.
Uplatňujete paušálně 30 % z příjmů z nájmu.
Neřešíte skutečné náklady (nevedete daňovou evidenci).
Maximální výše výdajů je omezena na 600 000 Kč ročně.
Výhodné pro nenáročné pronajímatele s minimálními náklady.
Musíte vést daňovou evidenci.
Uplatňujete reálné náklady, jako například:
odpisy nemovitosti – u nemovitosti k pronájmu je možné odepisovat pořizovací cenu po dobu 30 let rovnoměrně 3,4 % ročně,
úroky z hypotéky (ne celá splátka, pouze úroky),
opravy, údržba, pojištění,
poplatky realitní kanceláři, energie placené pronajímatelem, daň z nemovitosti apod.
Hrubý příjem z nájmu: 240 000 Kč/rok (20 000 Kč/měsíc)
Pořizovací cena nemovitosti: 6 000 000 Kč
Úroky z hypotéky: 60 000 Kč/rok
Ostatní výdaje (opravy, pojištění, správa): 10 000 Kč/rok
Odpisy: 3 000 000 × 0,034 = 102 000 Kč/rok
Celkové výdaje:
60 000 + 10 000 + 102 000 = 172 000 Kč
Základ daně:
240 000 – 172 000 = 68 000 Kč
Daň (15 %):
68 000 × 0,15 = 10 200 Kč
Hrubý příjem z nájmu: 180 000 Kč/rok (15 000 Kč/měsíc)
Pořizovací cena nemovitosti: 3 600 000 Kč
Úroky z hypotéky: 100 000 Kč/rok
Ostatní výdaje (pojištění, opravy, správa): 30 000 Kč/rok
Odpisy: 3 600 000 / 30 = 120 000 Kč/rok
Celkové výdaje:
120 000 + 100 000 + 30 000 = 250 000 Kč
Základ daně:
180 000 – 250 000 = –70 000 Kč (daňová ztráta)
Daň z příjmu: 0 Kč
Skutečné výdaje dávají smysl zejména tehdy, pokud máte vyšší náklady (např. úvěr, opravy) a chcete dlouhodobě optimalizovat daňovou zátěž.
Odpisy nemovitosti – jak fungují
Odpisy umožňují postupně daňově odečítat pořizovací cenu nemovitosti. U rezidenčních nemovitostí se používá:
Rovnoměrné odpisování po dobu 30 let
Roční odpis = 3,4% % z pořizovací ceny
Pozemky se neodepisují – je třeba oddělit jejich hodnotu (např. podle znaleckého posudku nebo smlouvy)
Odpisy nejsou povinné každý rok – lze je přerušit nebo začít později, ale většinou se vyplatí využít je hned kvůli daňové optimalizaci.
Typ: bytový dům nebo byt k pronájmu
Pořizovací cena (bez pozemku): 3 000 000 Kč
Zařazení do majetku: rok 2024
Metoda: rovnoměrná
Doba odpisování: 30 let (5. odpisová skupina)
Roční sazba odpisu: 3,4 % z pořizovací ceny
Odpis = 3 000 000 × 0,034 = 102 000 Kč ročně
Každý rok si odečtete 102 000 Kč jako daňový výdaj ve svém přiznání k příjmům z pronájmu. Tato částka výrazně snižuje základ daně a může vést až k nulové daňové povinnosti, pokud máte i další výdaje (např. úroky z hypotéky).
15 % – základní sazba platná do ročního základu daně ve výši 1 582 812 Kč.
23 % – platí na část příjmu nad tento limit (tzv. zvýšená sazba – solidární daň).
Příjmy z pronájmu nemovitosti nepodléhají sociálnímu a zdravotnímu pojištění.
Příjmy z krátkodobého pronájmu přes platformy jako Airbnb mohou být posuzovány jako podnikání (§ 7) a spadat do jiného daňového režimu – je třeba to správně posoudit.