Rok 2030: Co přinese odchod Husákových dětí do důchodu pro trh s nemovitostmi a daně?

Rok 2030 bude v mnoha ohledech zlomový. Do důchodu totiž začne odcházet silná populační generace narozená v 70. letech – tzv. Husákovy děti. To bude znamenat výrazný úbytek pracovní síly a zároveň i platících daňových poplatníků. Pro stát to bude znamenat zásadní tlak na veřejné finance – a tím i možné změny v daňovém systému. Co by to mohlo znamenat pro investory do nemovitostí?

Vyšší daně? Pravděpodobný scénář

Klesající počet ekonomicky aktivních obyvatel povede k nižšímu výběru daní z příjmů a zároveň k vyšším výdajům na důchody a zdravotnictví. Stát tak bude nucen hledat nové zdroje příjmů – a jedním z nich mohou být právě vlastníci nemovitostí, kteří dnes ve srovnání se západní Evropou platí relativně nízké daně. Jedná se zejména o daň z příjmu (pronájem), daň z nemovitých věcí a daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí (dříve označovaná jako daň z nemovitosti) se v Česku platí každoročně. Její výše závisí na:

• typu nemovitosti (byt, dům, pozemek),

• její výměře,

• lokalitě (koeficient podle obce nebo městské části).

U běžného bytu ve větším městě se daň často pohybuje jen ve stovkách korun ročně. Průměrně se platí 0,75 až 1,5 % z výměry nebo ocenění podle stanovených tabulek, nikoliv z tržní ceny nemovitosti.

Daň se platí vždy za celý kalendářní rok dopředu, nejpozději do 31. května.

Výběr této daně tvoří jen zlomek státního rozpočtu, je její zvýšení častým tématem odborných debat – a s příchodem rozpočtového tlaku kolem roku 2030 může být reálně na stole.

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Při prodeji nemovitosti se platí daň z příjmu ve výši 15 % ze zisku, tedy z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou. Této dani se lze vyhnout splněním tzv. časového testu:

• 10 let – pokud nemovitost vlastníte alespoň 10 let, daň se neplatí.

• 2 roky – pokud jste v nemovitosti měli alespoň 2 roky trvalé bydliště (nebo ji prokazatelně obývali), daň se rovněž neplatí.

V opačném případě je nutné zdanit zisk, který při prodeji vznikl.

Do budoucna se však může stát, že časový test bude prodloužen, zpřísněn, nebo dokonce zcela zrušen. Každý prodej nemovitosti by tak mohl podléhat zdanění – bez výjimky. To by mohlo výrazně změnit motivaci k dlouhodobému držení nemovitostí.

Daň z příjmu (z pronájmu)

Pokud pronajímáte nemovitost, musíte každý rok zdanit svůj zisk z nájmu. Funguje to následovně:

• Základem daně je rozdíl mezi příjmy z nájmu a výdaji.

• Výdaje si můžete uplatnit buď paušálně (30 % z příjmů), nebo ve skutečné výši.

Pokud uplatňujete skutečné výdaje, můžete do nich zahrnout například:

• odpisy nemovitosti – každý rok si můžete odečíst přibližně 3,33 % z pořizovací ceny, a to po dobu až 30 let,

• úroky z hypotéky,

• náklady na opravy, pojištění, energie a další provozní výdaje.

Díky těmto výdajům můžete výrazně snížit, nebo dokonce zcela eliminovat svůj daňový základ – tedy legálně neplatit žádnou daň z pronájmu, pokud jste tzv. „na nule“ nebo v účetní ztrátě.

Sazba daně z příjmu z nájmu je:

• 15 % do 1 582 812 Kč ročně (2025),

• nad tuto hranici se z nadlimitní částky platí 23 % (tzv. solidární zvýšení).

Jaké scénáře omezení daňových výhod mohou nastat?

1) Zavedení principu „buď–anebo“

Jedním ze scénářů, který už dnes funguje například na Slovensku, je princip „buď–anebo“:

Buď využijete časový test a při prodeji nemovitosti neplatíte daň z příjmu, nebo si během let uplatňujete odpisy a náklady spojené s pronájmem. Ale nikoliv obojí zároveň.

V České republice je zatím možné tyto dvě výhody kombinovat – tedy odepisovat nemovitost (a tím snižovat daň z příjmu z pronájmu) a zároveň ji po 10 letech prodat bez zdanění zisku. Tato kombinace výrazně zvyšuje atraktivitu investic do nemovitostí, protože umožňuje optimalizovat zdanění jak během držení nemovitosti, tak při jejím prodeji.

2) Zrušení časového testu

V tomto scénáři by stát zrušil časový test, ale možnost uplatňovat odpisy by zůstala zachována.

Každý prodej nemovitosti by tak podléhal zdanění, bez ohledu na to, jak dlouho jste nemovitost vlastnili nebo zda jste ji obývali. To by omezilo motivaci k dlouhodobému držení nemovitostí a mohlo by vést k vlně dřívějších prodejů, zejména u investorů, kteří chtějí realizovat zisk ještě za stávajících podmínek.

3) Zrušení nebo omezení odpisů

V tomto případě by stát zrušil (nebo výrazně omezil) možnost odepisovat pořizovací cenu nemovitosti, zatímco časový test by zůstal zachován.

Takové opatření by vedlo k výraznému nárůstu daně z příjmu z pronájmu, protože by nebylo možné snížit daňový základ o náklad, který dnes tvoří významnou část daňové optimalizace. Tím by se pronajímání stalo daňově mnohem méně výhodné, zejména u nově pořízených investičních nemovitostí.

4) Kombinace více omezení

Nelze vyloučit ani možnost, že dojde ke kombinaci výše uvedených změn – například ke zrušení jak časového testu, tak možnosti odpisů.

Takový zásah by zásadně změnil ekonomiku nemovitostních investic a v mnoha případech by mohl učinit nové nákupy zcela nevýhodnými. Investoři by byli zdaněni jak během pronajímání, tak při prodeji, což by výrazně snížilo jejich čistý výnos.

Investování do nemovitostí musí vycházet matematicky

Pokud dnes investorovi výnos z nájmu sotva pokrývá náklady nebo je jen těsně nad nulou, měl by být velmi obezřetný. Od roku 2030 dál totiž mohou nastat legislativní změny, které učiní pronajímání výrazně méně výhodným.

Proto je zásadní, aby investice dávala smysl už za současných podmínek – a ideálně i při méně příznivých scénářích do budoucna.

Dobře nastavená strategie dnes může být rozdílem mezi výnosnou investicí a ztrátou v budoucnu.