Když se rozhodnete investovat do nemovitostí, vstupujete do světa, kde vaše peníze mohou pracovat hned třemi způsoby současně. Na rozdíl od akcií nebo spořicích účtů vám nemovitosti nabízejí unikátní kombinaci výnosů, která může vytvořit solidní základ pro váš budoucí pasivní příjem.
Nejviditelnější cestou k výnosům jsou pravidelné příjmy z nájmu. Každý měsíc vám nájemník pošle na účet dohodnutou částku, kterou můžete použít na splácení hypotéky nebo si z ní vytvořit příjemný pasivní příjem.
Aktuální ceny nájmů v ČR:
Pozor ale na rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem! Od nájemného musíte odečíst daň z příjmů, pojištění, opravy, správu nemovitosti a další náklady. Tyto náklady vám obvykle "sežerou" 20-40% hrubého nájemného. Realisticky tak můžete počítat s čistou výnosností 5-8% ročně.
Druhým pilířem je dlouhodobý růst hodnoty vaší nemovitosti. Za posledních dvacet let se ceny bytů v Praze zvýšily zhruba čtyřikrát, což představuje průměrný roční růst kolem 7%. V Brně a dalších krajských městech byl růst o něco pomalejší, ale stále výrazně převyšoval inflaci.
Tento růst samozřejmě není lineární - byly období stagnace i poklesů. Pro dlouhodobé investory je však klíčové, že nemovitosti historicky rostou rychleji než inflace díky ekonomickému růstu, omezené nabídce pozemků ve vyhledávaných lokalitách a demografickým trendům.
Důležité: Pokud prodáte nemovitost do pěti let od koupě, musíte zaplatit daň z kapitálového zisku. Po pěti letech je prodej osvobozen od daně - což činí nemovitosti velmi atraktivní investicí pro dlouhodobé držení.
Často opomíjeným pilířem jsou daňové úspory. Česká legislativa umožňuje odpočítávat si od daňového základu řadu výdajů spojených s pronájmem:
V prvních letech investice může dojít k situaci, že odpočitatelné výdaje převýší příjmy z nájmu. Vznikne vám daňová ztráta, kterou si můžete odečíst od ostatních příjmů (například od mzdy) a ušetřit tak na dani tisíce korun ročně.
Představme si byt v Brně za 4 miliony korun, financovaný hypotékou 3,2 milionu. Měsíční nájemné je 20 tisíc korun.
Roční bilance:
Pokud byt každoročně zdraží o 4%, nerealizovaný zisk je 160 tisíc korun. Celkový výnos: 160 tisíc (zhodnocení) minus 40 tisíc (skutečné náklady po daňové úspoře) = 120 tisíc korun na investici 800 tisíc vlastních prostředků. To je výnosnost 15% ročně!
Nejúčinnější strategií je reinvestování získaných příjmů místo jejich utracení. Investor, který systematicky reinvestuje výnosy, může za 20 let vybudovat portfolio čtyř až pěti nemovitostí s celkovou hodnotou přes 20 milionů korun a měsíčním čistým příjmem 50-80 tisíc korun.
Nemovitostní investování nabízí unikátní kombinaci pravidelných příjmů, kapitálového zhodnocení a daňových úspor. Pro investora začínającího ve 35 letech s kapitálem 1 milion korun je reálné vybudovat za 20 let portfolio generující měsíční pasivní příjem 50-80 tisíc korun.
Klíčem k úspěchu je dlouhodobé myšlení, disciplína při reinvestování výnosů a pečlivý výběr nemovitostí. Začít nikdy není pozdě, ale čím dříve začnete, tím více času bude mít složený úrok pracovat ve váš prospěch.
Investování do nemovitostí vyžaduje čas, úsilí a kontinuální učení. Ale pro ty, kteří jsou ochotni toto úsilí investovat, nabízí možnost vytvoření významného majetku a finančního zabezpečení.
