Pokud klient financuje svou investiční nemovitost formou hypotéčního úvěru, tak k tvorbě zisku slouží primárně tři hlavní faktory. Jsou to:

1. přímý výnos z nájemného
2. růst ceny nemovitostí a nájmů 3. splácení hypotéčního úvěru

Abychom tyto způsoby tvorby zisku trochu lépe pochopili, tak si vše vysvětlíme na modelovém případě.

Klient se rozhodne investovat do nemovitosti v ceně 2 500 000Kč, 500 000Kč má v hotovosti a zbytek "nancuje z hypotečního úvěru se splatností 30 let. Čisté nájemné (po odečtu poplatků a služeb) na jím kupovanou nemovitost je 12 000Kč. Splátka hypotéky vychází na 7 400Kč.

Hodnocení výnosovosti tedy vychází z úvahy, že základní vklad je 500 000Kč a od této částky pak počítá veškeré výnosy. Matematicky k tomu slouží primárně vzoreček pro výpočet výnosu s jednorázového vkladu (postupné úročení).

A když bychom se detailněji podívali na faktory sloužící k tvorbě zisku:

1. Přímý výnos z nájemného – je to rozdíl mezi nájemným a splátkou hypotéky. V našem případě tedy 12 000 – 7 400= 4 600. Ročně tedy 55 200Kč.

2. Růst ceny nemovitostí a nájmů – ceny nemovitostí i nájmů z dlouhodobého hlediska rostou. Ano občas dochází i k výkyvům i směrem dolů, ale z dlouhodobého hlediska jsme ve výrazném plusu. Nelze úplně očekávat, že se udrží trend posledních zhruba 2-3 let a nemovitosti i nadále porostou tempem 10% ročně. Z dlouhodobého hlediska je vzhledem ke stavu a nastavení naší ekonomiky udržitelný růst někde kolem 3-5%. Pokud budu vycházet z toho, že cena nemovitosti vzroste každý rok o 3% tak za pět let je její hodnota 2 895 000Kč – vytváří se mi tedy zde zisk 395 000Kč, respektive při 5% růstu je to 3 183 000Kč a zisk 683 000Kč.

Velmi podobně je to s nájmy – i ty rostou podobným tempem jako ceny nemovitostí – pokud tedy v prvním roce byl nájem 12 000Kč tak v pátém roce se dá předpokládat 13 500Kč respektive 14 600Kč. Zatímco splátka hypotéky nám zůstává stále stejná, tak výše nájmu roste a tím se zvyšuje i výnosovost.

Sázka na růst ceny nemovitostí a nájmů je vlastně téměř jedinou neznámou v počítání výnosovosti – nikdo totiž není schopen garantovat jak rychle nebo pomalu ceny budou stoupat. Na druhou stranu pokud má člověk k dispozici dostatečně velké množství statistických a analytických dat, tak lze činit předpovědi na příštích 5 let s velmi vysokou přesností. Z logických důvodů na zisk z růstu ceny nemovitosti dosáhnete až při prodeji nemovitosti, zatímco růst nájemného se projevuje každý měsíc na výši vašeho zbývajícího cash $ow.

3. Splácení hypotečního úvěru – naše splátka hypotéky je 7 400Kč – z toho je část jistina a část úroky. Hypotéka se „sama splácí“ z nájmu a v případě prodeje nemovitosti tak vytváří další zisk. Například v našem případě za prvních pět let hypotéky bude splaceno 260 000Kč.

Když bychom si chtěli celou věc shrnout a to tak, že investor se rozhodne po pěti letech tento byt prodat, tak by nám mohli vyjít dvě varianty:

1. extrémně konzervativní – nerostly ceny nájmů ani ceny nemovitostí, takže výnos je tvořen pouze z přímých výnosů z nájemného a ze splácení hypotéčního úvěru:

260 000Kč + 276 000Kč = 536 000Kč.

Ze základního vkladu 500 000Kč jsme tak za 5 let vytvořili dalších 536 000Kč – přes výpočet zhodnocení se pak dostaneme na výnos 15,69% ročně.

2. Jemně optimistický – ceny nájmů i nemovitostí rostou – v našem případě tempem třeba 3% – výnosy ze splácení hypotéky zůstává 260 000Kč, příjem z nájmu nám stoupl na 294 000Kč a k tomu nově přičítáme růst ceny nemovitosti ve výši 395 000Kč.

260 000 + 294 000 + 395 000 = 949 000

https://procyk.cz/?format=pdf&post-type=post&order-date=desc&...size=medium&links=include&rendering_wait=200&print-my-blog=1 Stránka 69 z 142

Radek Procyk – hypotéky a nemovitosti 14.12.2023 20:21

Za pět let jsme tedy vytvořili výnos 23,71%

Zde je vhodné upozornit na to, že některé zisky z nemovitostí podléhají zdanění. Je dobré tedy celou věc promyslet i z hlediska daní a to zejména kdy nemovitost prodat.